500万円の物件からスタート。融資の壁を乗り越え、年間家賃収入3億円を達成。

その後3〜4年の間で、不動産投資・会社ともに実績を積むことができ、札幌で見つけた一棟物件を購入する頃には、（ノンバンクでしたが）初めての融資を受けることができました。また同じ頃、読んだ山田里志さんの本がきっかけで、ファイナンシャルアカデミーで不動産投資の成功者に直接話をきけるセミナーがあると知り、参加してみることにしました。当時、投資を学ぶセミナーというと、銀行や不動産会社主催のものが主で、話を聞くと開催側の商売のために開催されているものばかりでした。そうではなく、中立的な話を聞きたいと思っている時にファイナンシャルアカデミーと出会いました。ファイナンシャルアカデミーのセミナーに複数回参加し、実際に不動産投資を行っている大家さんの実体験を生で聞いて学ぶことができました。

その約2年後、融資額が2億5千万円ぐらいの水準に達しましたが、その先の融資がなかなか厳しく、サラリーマン投資家としての融資の壁にぶつかっていました。そんな時、ファイナンシャルアカデミーのメルマガでIZUMI塾の開催を知りました。泉さんが3年で15億円もの不動産購入に成功している方だと知り、そのレベルの融資を実現している人の話を直接聞いて勉強したいと思い、IZUMI塾に申込みをすることにしました。

IZUMI塾を受講するまでは、いかにいい物件を探し、見分けて、増やしていくかなどの物件選びのための勉強、分析を重要視していました。しかし、IZUMI塾での泉さんの「結局融資がなかったら、いい物件が出てきても買えないでしょう」という言葉に、まさにそのとおりだと納得。せっかくいい物件を見つけて、買い付けを入れても、だいたい他の人に取られてしまう。そういったことの繰り返しを何年、何十回とやってきて、、、「物件の情報調査や現地調査の時間が無駄になって、効率が悪いなぁ」と自分でも思っていながらも解決策がわからずにいたので、IZUMI塾を受けて、活路を見出すことができました。「いい話を聞いたら忘れないうちにすぐに実践することが重要！」と思い、IZUMI塾の参加後1週間以内には、会社の決算書を全部見直しして、教わったことを行動に移しました。例えば、細かい仕訳や計上の仕方も少しずつ工夫をして、そして決算書を修正して資本金も増やして。そうすると、一気に銀行融資が出るようになりました。

その後、2つ目の法人を設立して、中古のRC物件を中心に不動産購入を進めていたのですが、会社を辞めることになってから急に融資が出なくなったんです。やはり私の会社員という立場を見られていたのだと実感しましたね。そこから1年ちょっとは個人で色々融資を受けられないかとチャレンジしていたのですが、なかなか厳しくて…。そんな時に、またIZUMI塾開催のお知らせが（笑）。これはもう行くべきだろうと思い、2回目のIZUMI塾に参加しました。そこで「銀行からは、古くなっていく物件に対して、修繕や空室、家賃下落などのリスクを厳しく見られる」という学びを得て、古い物件をいくつか売却し、新しい物件を増やして資産を若返りさせるということを行ってみました。すると、融資の状況がまた改善しました。そして、それ以降は1年で10棟ほど物件を購入し、所有物件は約20億円ほどになりました。

そのあと2014年に東京オリンピックの開催が決まって、日本全体の不動産価格が高騰。物件価格が高くなり、利回りも低くなって、自己資金を多く入れる必要が出てきたので、土地を現金で買い、建物を一から作るということにもチャレンジしました。これで「地主」という立場になったこともあり、建築費はアパートローンで全額融資してもらうことができました。そうやって環境に柔軟に対応しながら、新たに23棟の物件を購入し、累計融資金額は60億円弱となり、年間家賃収入は4億円を達成しました。その後、築古物件を売却してポートフォリオの組み換えを行った結果、年間家賃収入は3億程度になりましたが、手持ち資金を厚くでき、強固なバランスシートと潤沢なキャッシュフローが得られる体質となりました。

不動産投資の知識をしっかりつけた上で、目標設定をしっかり行っていたからだと思っています。どれくらい家賃収入が欲しいのか、いつまでに達成したいのか、どれくらいの規模の物件が欲しいのかといった目標ですね。3年で年間家賃収入1,000万円を目標とするか、10年で年間家賃収入1,000万円を目標とするかでは、間違いなくやり方やリスク、投資対象が変わってくると思います。不動産投資を始めた当初は月のキャッシュフローで100万円ほどあれば、もしサラリーマンをクビにされたとしても生きていけるだろうと考え、それを目標にしていました。そして目標を達成するごとに次へ次へと目標を高く見直していき今に至っています。
ステージが変われば必要な知識も変わっていきますので、常に学び続けているところも理由のひとつかもしれません。

投資に関する今後の予定としては、まず国内の不動産事業の規模を100億円ぐらいまで増やしたいと思っています。そこから海外の不動産も少しずつ増やしていきたいなと。その一番の理由はリスク分散です。日本の政治的な問題や、そしてやはり地震が多い国なので、天災のことも考慮する必要があると考えています。現在の国内の不動産においても、関東と北海道などに分けて保有していますが、ある程度のボリュームになってくると日本以外の物件にも分散していった方がいいと思っています。そのため2022年には、日本国内の保有物件の約3割を売却、大きな売却益を得ました。一時的に家賃収入は減りましたが、この売却益を活用して、今後数年で更に資産規模を拡大していく計画です。年に数回は海外に行き、色んな物件を見たり、体制作りをしていました。もともと海外の建築やインテリアに興味があり、不動産を見るついでに海外の建築やインテリアを勉強しています。入居者の生活の質が高まるようなデザインを取り入れたり、今後も自分の強みを活かしながら賃貸不動産事業を行っていきたいと考えています。

人生の選択肢を増やしてくれるもの