超好立地物件で苦戦した経験から学習スタート。知識を味方に、利回り21％を実現！

結婚を機に義母からアパートを生前贈与され「いやいやのスタート」で、私にとっての不動産投資がスタートをしました。義母が所有していたうちの一棟を贈与してくれたのですが、ローンもたんまりついた状態で渡されたので、当時は「なんか変なものを押し付けられちゃったな。」という思いしかありませんでした。今となれば大変ありがたいことだと思えるのですが、サラリーマンと専業主婦というごく普通の家庭で育った私は「不労所得なんて悪だ、投資だなんて詐欺だ」とかなり否定的な考えだったのです。

当時は夫もサラリーマンで、アパートの管理と確定申告は、私の係になりました。最初は全くわからなかった税金のことも不動産のことも、少しずつ自分なりに数字を見ながら進めていくと、これまで払うだけだった税金が戻ってきたり、リスクだらけだと思っていたアパートの経営もちゃんと部屋が埋まってさえいれば意外とお金が溜まっていくな、と気付き、徐々に「不動産投資は負けの少ない良い投資方法だ」と思えるようになり、自分たちでも新たに物件を買おうということになりました。

その後、夫と物件探しを始め、東京都港区の表参道駅に近い1LDKの築浅区分マンションを購入しました。その後も広尾の駅近で同じような1LDKのマンションを購入しました。当時の私には、マクロの視点から「日本は今後本格的に少子高齢化の時代を迎え人口も減って空き家も増えるのだから、超好立地以外は怖くて買えない！」という思い込みがありました。古い物件に対しても、地震が起きた時に危ない、と思い込んでいました。そこで、不動産投資は良いものだと理解はしていたものの、賃貸需要が今後も心配なさそうな都心にある、とにかく良い物件しか買いたくない！と思い、これらの物件を手にしたのです。

このようにして、超好立地の間違いのない物件を買った “はず” だったのですが、運用していても手元にお金が思ったより残らず……。表参道の物件は表面利回りが5％くらいだったのですが、表面利回り5％というとローンや管理費、修繕積立金を払ってしまうとトントンで、もし少し何かが壊れたりとか、空室になったりすると年間収支がすぐにマイナスになってしまう数字です。そこでやっと、多額の資金を投じるにも関わらず、場当たり的に調べるだけで、体系的な知識を身につけていなかったことに気付き、ようやく不動産投資を勉強する必要性を認識したのです。

もともと私にとっては不動産会社は「怖い、怪しいもの」というイメージしかなかく、物件の押し売りをされてしまうのも嫌だったので、不動産会社がやっているセミナーは避けたいと思い、やるならきちんと知識を身につけて不動産投資に取り組みたいと思い、中立的な立場で学べて実践的な授業を受けられるファイナンシャルアカデミーで学ぶことを決めたのです。

私の場合、子育てと仕事により時間の制約があったため、授業はすべて動画授業で受講しました。オンラインだと、子育てで忙しい時期でも無理なく受講できましたし、通学時間も節約出来てよかったです。視聴速度をコントロールしたり、わからないところは途中で止めて調べることもできるので、とても学びやすかったです。そして何より束田先生の話がめちゃめちゃ面白くて！気づいた頃には不動産のことが大好きになっていて、宅建まで取ってしまいました。（笑）

ただオンラインだけでは、大家仲間が作りづらかったので、受講生限定の会員コミュニティのレタスに参加することにしました。たくさんの大家仲間ができましたし、モチベーションアップにもすごく繋がりました。今でも週末に路線を決めて、みんなが持っている物件を見学し合ったり、ブログにリフォームのBefore Afterの写真、それにかかった費用など発表しあったりして、実践的な交流を深めています。

でも実を言うと、私が学んだことを活かして最初に物件を購入できたのは、入学してから4年後でした。すぐに買う人もいる中で私は4年もかかってしまったのです。自営業なので本業のほうで現金を残したかったとか、子どもの受験や子育てに時間を割きたかったということはありますが、怖かった、というのが本音です。ただ、今だからこそ言えるのは、学んだ後はなるべく時間をあけずに、小さい物件でもいいので1件買うことが大事だ、ということ。勉強だけして買わずに何年も経つと無駄に目だけ肥えて、本当に買えなくなってしまいます。不動産には全く同じ物件というのは存在しないですし、銀行の融資の状況も刻々と変化するので、早く動かないのは損だと感じています。

それからは、2件目、3件目、4件目と比較的テンポよく買い進めることができました。直近では2020年9月に、座間市にあるテラスハウスを買いました。築30年の木造で雨漏りをしていたため400万円と格安で購入できました。物件はとても古く、中も汚かったのですが、120万円ほどのリフォームで見違えるほど生まれ変わらせることができました。すべてを業者の手配にするのではなく、洗面台やおしゃれなデザインのタオル掛けなどをネットで安く購入したり、コストパフォーマンスの良いものをできるだけ設置するよう工夫をしました。こういったリフォームテクニックも講師や仲間から教えてもらったことです。今では無事に7.5万円の家賃で入居も決まり、実質利回り21%で運用できています。

ここまで超安全志向で不動産投資を進めてきた結果、自己資本比率がかなり高くなりました。ファイナンシャルアカデミー入学前は、リフォームの仕方もリスクの対処方法も学ぶことなく、ただただ怖い、という思いだけで、闇雲に好立地の築浅物件を選んでいた私も、しっかり勉強することでリスクをコントロールしつつ高利回りの物件を仕上げることができるようになりました。次の目標は、もう少しレバレッジを効かせて大きな物件、新築の1棟を買いたいと思っています。今年か来年には実現させる予定です！

不動産投資をやっていて良かったと思うことは、年を重ねることに対して、すごく前向きな気持ちになれたことです。若さを失うということは、時に悲しい気持ちにもなりますが、不動産投資では今年よりも来年の方が残債が減って確実にお金が増えていくので、これからの未来を楽しみに待つ心の余裕が生まれます。今後もマイペースに、安全志向を崩すことなく、不動産投資を続けていくつもりです。そして、今は高校生と中学生の二人の子ども達が大学を卒業したら、夫婦で旅行をしながら世界各地のワイナリーを巡ることを、将来の楽しみにしています。

夢へのパスポート