ホームコンテンツTOPお金の知識ライブラリー不動産実戦日記(コイちゃん)埼玉の売りビル!
LINEで送る

埼玉の売りビル!

今日は埼玉の売りビルチェック! たいした資金もないのに、3,200万円の売りビルを見ることに。いままでの自分の投資枠を広げていかないと、いつまで経っても今のまま。。金持ち父さんの新刊「若くして引退する方法」にも書かれているように、自分のコンテクスト(日本語で言うと許容範囲とでも訳せるかな?)を広げていかないと、早く金持ちにはなれない。この言葉を学んたボクは、手の届く投資用物件だけではなく、より大きな物件を見るようにしているんです。

昔は500万円の物件を見ても、「すごいなぁ〜〜〜〜!」と感動し、自分に買えるか?と不安だったのが、今では全然怖くない。日々コンテクストを広げて、自分の手の届かない位の物件も出来るだけ見て、資金繰りを考えるようにしているのです。

で・・・、本題の売りビル。
近くの駅(JR線)から徒歩20分位の、はっきり言って不便な場所。東京などに通勤をしているなら、こんな場所は借りないだろう、と思わせるほどの不便な場所。近くにスーパーもない不便な場所。コンビニもない不便な場所。。ホントに不便なんです!車でも渋滞する場所なので、あまり良くない場所。。困った・・・。

でも何でこんな物件を見に来たかというと、利回りが良いんですっ!
なんとネット利回り、16.1%も回ります!それも3,200万円に対して16.1%なので、毎月の家賃収入が43万円程。悪くないでしょ!?こんな悪い場所にもかかわらず、全6室のこのビル(2~3階はマンション)は、なんと満室! そんなはずは無いだろう?と周りを一周するが、やはり満室。ポストを見ても、ガス栓、電気メーターを見ても満室。。。こりゃ、ホンモノだ!

満室時利回り16%ではなく、現状満室16%なのです。これは悪くありません。
築15年程経っていて自主管理のビルにしてはきれい。うん、悪くない。サビはあるけどちょっとの改修で見栄え良くなる程度のサビ。

いつもの収支表で計算すると、全額借入れ15年返済で毎月のキャッシュフローがプラス15万円。登記費用などが初期費用にかかるのですが、それを入れてもCashOnCash利回りが150%!いやあ〜、こんな物件ちゃんに会いたかったぁ〜♪150%って言ってるけど、投資金額が一年で1.5倍になるだけではなく、毎月返済後のキャッシュフローが15万円残るんですよ!?わるくないでしょ??

もちろん全額借り入れが出来るかどうか、まだわかりませんが(最近近くの信金で口座を作り、家賃はこの口座に入るようにしています)、半分自己資金でもかなり良い利回りの80%くらいなんですよ。

賃貸相場、人口推移、改修履歴などを見て、本気で検討しましょ。。それじゃ、この辺で。

このコラムは2008年の情報を元に制作しております。

不動産投資スクールの
無料体験セミナーはこちら

不動産投資無料セミナー

不動産投資を始めるための必須知識
成果を出し続けるための法則が学べる体験コース

  • 資産運用を始めるにあたっての必須知識が学べます
  • 継続して成果を出し続けるための法則が学べます
  • 金銭的な自由を得るための道筋が描けるようになります

[No.01] 三田の物件 その1

[No.03] 超都心のこわ〜い高利回り物件!

著者プロフィール
コイちゃん

不動産が生き甲斐とも言えるほど大好きなサラリーマン「コイちゃん」。
東京のワンルームマンション投資から地方のアパートまで、レバレッジをきかせた投資を学びながら実践している、不動産投資家です。