ホームコンテンツTOPお金の知識ライブラリー不動産実戦日記(コイちゃん)三田の物件 その1
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三田の物件 その1

今日は、三田のワンルームマンションを見に行きました。
なんと浅草線三田駅から徒歩1分、山手線田町駅から徒歩3分の好立地!

一般に流通している物件で、売値で買うとネット利回り7.3%しか回らない物件ですが売り主の意向で、二週間以内に契約したいとの事なので、思いっきり値切ってみることに。約230万円下回る価格で買い付けを入れてみて、返事を待っているところなんですが これでやっと、ネットで10%回る物件。ただしノンバンクから全額ローンも引けるので 返済年数によっては、なんとか毎月のキャッシュフローがプラスになるんです。

とりあえず物件を見ておかないと、交渉が出来ないので、真夏日の今日、見に行くことに。高速もガラガラですぐに着いた物件は、一階がコンビニ。お〜、いいじゃん!濃いめの色のレンガ調の建物は築20年以上たっている割にはきれいに見え、胸が高まり興味津々・・・。これが私のポケットにお金を入れてくれる物件かぁ〜〜。なんて、物件をいるたび いつも考えています。

週末なので人通りはほとんど無く、静かな街ですが、以前平日に近くを通ったときはにぎやかな街だったという記憶があった。とりあえずエントランスから・・・・いつものように細かくチェック!!(かなり細かいんですよぉ〜〜)

エントランスを入ると、左側に管理人室、右にポストとエレベーター。床は白いタイル張りで築年の割には汚れている様子。ポストもそれ程きれいではなく、ちょっと不安・・・。ポストを見て空室チェックをするが、とりあえず一室のみ空いているような感じ。場所柄、空室も出にくいのだろう。物件のある5階に上がるためにエレベーターに乗ったら・・・、なんとドアの開閉が異常に遅い。中にはいると足下に「いらっしゃいませ」と書かれたマットがひいてあり管理に不安を覚える。飲み屋さんじゃないんだから、普通はこんなマットはひかないだろ?

かなりゆっくりなので10階に着いていても良いくらいの時間で、やっと5階に着いた。エレベーターのドアがゆっくり開いて絨毯張りの内廊下なんですが、これまたシミなどで結構汚れている。壁も薄汚れていてやはり年期が入ってるな・・と思わせるマンションだ。大丈夫かなぁ〜?

とりあえず5階は満室で、廊下に私物も置かれていないので、「まあこんなもんか」と独り言を言いつつ、非常階段に出てみたら、真夏日の日差しがまぶしく、南西向きのベランダからは日が相当入っている様子。うんうん、なかなかいいな! こんなに日当たりが良ければ、慶応生も大喜びだね!

屋上にもあがれたので見てみると、目の前が道路なので、見晴らしは悪くない。防水加工も一応問題なく見えた。非常階段のサビはちょっと気になったのですがエントランスや内廊下を見ると、まあこんなものだろう。

車に戻り、早速収支計算。。私はこの瞬間が一番好きだ!いつでもノートPCを持ち歩いているので、まず現地で収支を見るクセがついているんです。次に見る物件があれば、移動しながらでも、計算・・計算。。。エクセルで作った収支表に、物件価格、頭金、家賃、返済額、返済年数、家賃下落率等を入力すると、一瞬で20年間の収支が出てくるんですよ!

とりあえず、230万円値切った価格で、全額ローン、15年返済で算出。あ〜〜〜、ダメだ。固定資産税も入れるとキャッシュフローが若干マイナス。キャッシュフローがマイナスの物件を持つのは、資産ではなく負債を持っているということになるから、問題外。ただしローンの返済期間をただ伸ばすのはリスク大。返済期間を20年以上にすれば毎月のキャッシュフローはプラスになるが、この物件は、最長15年のローンしか怖くて組めないなぁ〜。

頭金100万円で15年ローンで算出すると、空室率10%でもキャッシュフローがプラスになる。更にCashOnCash利回りが9%近くになるので、ギリギリではあるが 投資としての合格ラインに達する様子。でも本当はCashOnCashで20%以上が目安!

※CashOnCash利回りとは・・・・・・・・・
投資した現金(頭金)に対する、借入金返済後の手元に残る現金の利回り

ちなみに、地方のアパートなどは、借り入れさえ出来れば、CashOnCashが50%以上の物件もたくさんあります。場合によっては、頭金がゼロでも買える場合があるので 登記諸費用くらいの現金だけで、毎月のキャッシュフローがプラスになれば、CashOnCashが100%以上もありえます!やっぱこういう物件を探さなくっちゃね!

次に、賃貸相場を検索。検索サイトは、いつもイサイズとHOMES。 この二つのサイトで都内物件の賃貸相場は網羅できるぞ!(おすすめ)

15平米前後のワンルームを検索すると、この物件の現在の賃料、60,000円は安いなぁ〜。駅から徒歩10分、14平米でも65,000円。駅近で同じくらいの広さの物件は65,000円はとれている様子。たぶん同じ建物だと思われる物件は、今回見ている物件よりちょっとだけ狭くて65,000円。それも、敷金3ヶ月、礼金2ヶ月で募集を出している。オフィス向けなのでなかなか良い条件だ。(もちろん賃借人にとっては悪い条件だが・・・)

となると、今の賃借人が出たら、65,000〜68,000円位の家賃で募集しても 集まりそうな予感。。。65,000円だとネット10.93%まわる。68,000円だと11.48%もまわる。都心にしては悪くない利回り。前向きに検討するか!

このコラムは2008年の情報を元に制作しております。

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著者プロフィール
コイちゃん

不動産が生き甲斐とも言えるほど大好きなサラリーマン「コイちゃん」。
東京のワンルームマンション投資から地方のアパートまで、レバレッジをきかせた投資を学びながら実践している、不動産投資家です。