ホームお金の知識ライブラリー不動産実戦日記(コイちゃん)不動産投資にみんなが注目している!
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不動産投資にみんなが注目している!

先日の新聞に載ってた日本橋のワンルーム競争。
結構すごいらしいですね。。

なにやら、東日本橋の何丁目だったか忘れましたが、本当に狭い地域(あるいて5分くらいだと思う)の中に、5棟ものワンルームマンションが建設されているんだって。

すごいと思いません?5棟ですよ、5棟。。大体200戸くらいあるとおもうんですけど、そんなに一気に作って、入居者がいるのだろうか・・・と心配になります。日本橋と入っても東日本橋は下町っぽいところで、それ程良い環境の場所じゃないんですよね。

ボクも日本橋近辺のワンルームをいっぱい見てきたけど、以外と空きが多い。中古になると築25年をすぎた物件が800万円前後で取引されていて、家賃が7万円前後。まあネット利回り10%といったところですね。

利回りだけ見ると悪くは無い数字なのですが、でも空室リスクを考て、実際の利回りは10%を切ると思う。

これが新築になると、もっと怖い。。2,000万円で販売されていて9万円前後の家賃が取るから、実際の利回りはたぶん5%くらいだと思う。これが最初から空室になったら、ローンの返済がある人は大変でしょ。。だって毎月家賃と同じくらいの返済があるわけだから、入ってこなければ9万円の返済が自分にのしかかってくる。考えただけでも怖い。。

まあ一般的に新築は入るだろうけど、一気に200戸が建つ地域で、春の引越し時期をのがすと2ヶ月くらいの空室があってもおかしくないはず。

もしボクが買っていたら、間違いなく新築から家賃保証のサブリースをするだろうな。だって家賃が入っていなければ入らないけど、返済は待ってくれない。返済が滞ると次の借入れに影響してしまうので、確実に行っておきたいもの。

こういうワンルームがたくさん建つ地域は競争になり、おそらく新築の家賃相場自体が若干下がり、徐々に築30年くらいの古いマンションから比較的新しいマンションに移っていくことだろう。そうなったとき、また古いマンションは家賃を下げなくちゃいけないから大変。

最近、中央区等でワンルーム規制ができているのをご存知だろうか。新聞ではよく取り上げられているので知っているひとも多いと思うけど、一棟あたりのワンルームの数を総戸数の1/3にしなければいけないとか、ワンルームを建てたら一戸当たり50万円の税金をとられるとか、とんでもない規制なんだけど、ワンルームで不動産投資をやっている人には、と〜ってもありがたい規制。

競争が減るということは、それだけ家賃相場を守れるということで、今から購入する人には高く付くけど、すでに持っている人は大喜びだと思う。

ボクの持っている地域でも、この規制ができてくれるといいなあ〜〜。

このコラムは2008年の情報を元に制作しております。

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著者プロフィール
コイちゃん

不動産が生き甲斐とも言えるほど大好きなサラリーマン「コイちゃん」。
東京のワンルームマンション投資から地方のアパートまで、レバレッジをきかせた投資を学びながら実践している、不動産投資家です。