ホームお金の知識ライブラリー不動産実戦日記(コイちゃん)サラリーマンでも不動産投資で成功できる!と確信した日
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サラリーマンでも不動産投資で成功できる!と確信した日

先日、とある不動産投資家にあった。たまたま知人の紹介でお会いしたのですが、この方は元々サラリーマン時代に競売物件を購入し、それ以来7年ほどで60戸程の物件を所有するようになり、毎月の賃料収入も240万円になっているとのことでした。

ボクも多くの不動産投資家とお話しする機会はあったのですが、この方のような投資スタンスを持っている人は初めてでした。 どんな投資かというと、物件探しはほとんどが競売(中には取引きのある金融機関からの任売もあるそうですが)、それも他の人が手を付けないような古い物件や、トラブルがある物件などを主として落札しているんですって。

なんでこういう物件を選んでいるかと聞くと、一言で「利回りが良いから」という答え。どのくらい良いのかと聞くと、最低でも20%、最近落札した物件は40%も回るんですって!いやぁ〜、これには驚いた。

でもそれ以上に驚いたのは、内装工事まで全て自分でやっちゃう事。地方の物件などで、人の住まないようなボロボロのアパートをねらっているようなのですが、こういう物件を全面リフォームして、数十%という利回りで回すようなんです。

それも自分で競売落札して、自分で書類手続き、さらに自分で外装、内装、配管工事までやってしまうんですって!で・・・数百万円で買ったアパート一棟などに多少の工事費をかけて、30%を超す利回りで回すという、なんともすばらしい投資を実践している方なのです。

なんでそんな技術を持っているのか聞いてみると、「やってみれば出来るんです、みんなはやらないだけなんです!」ですって。

結局、行動力だと思うんです。物件を見るのも、買うのも、修理するのも、全てはやろうと思ってすぐ行動に移す事が重要なんですよね。不動産投資は頭金が少しあれば誰でも出来る手法だと思うんですよね。ボクは100件の物件を見て、自分で善し悪しを判断できるまでは購入しない!と決めて物件まわりを始めたのです。この位の目標は誰でも立てられますが、後はやるかやらないかは、その本人が決めることであって、自分の将来は自分で決断して決めなければいけない。ボクもこう思っています。

ちょっと固いこと書いちゃいましたが、この方が言っていた重要な言葉。

「物件を感情で見てはいけない!数字で見ろ!」

これはどういう事かというと、物件を買うときに、多くの人が「私はこんなキレイな所にに住みたい」「私は汚いアパートはイヤだ」等と感情で物件を見てしまうと言うこと。もちろん汚なかったり駅から遠かったりすると空室リスクも出てきますが、基本的には自分が住みたいからとか、キレイなマンションが良いという事ではなく、利回りが回るところを対象とする事が必要だ。

ボクも同感だ。
今まで見てきた中で、築年が新しくて利回りの良い物件は見たことがない。もちろん自分が住むんだったら新しくて、設備が良くて、見晴らしが良くて・・・など理想はいくらでも出てくるけど、実際に投資となると、築年、設備、見晴らし等はそれ程家賃上昇の理由にはならない。結局賃貸相場というものがあるので、たとえば30平米で10万円の相場があるとすると、魅力的な物件では11万、築20年では9万円かもしれないが、物件価格は魅力的な物件で2,000万円、築20年で900万円と、価格幅は大きく変わる。

これを利回りで計算すると、魅力的な物件で6.6%、築20年の物件では12.0%と、倍ほどにも大きく離れている。ほとんどの物件では、価格の開きほど、家賃の開きがないと思って良いと思う。

今の不況時代、いかに手持ちのキャッシュフローを多くして、短期間に投資金額を回収するという手法が必要だと思う。魅力的な物件は大体が築年数が浅いということもあり、気長に回収すればいいという考えを持ってしまいがちだが、将来の金利上昇や家賃相場の崩壊などがあれば、一気に破産まで追い込まれてしまう可能性がある。もちろん借入れしていなければそういうこともないのだが。。

このコラムは2008年の情報を元に制作しております。

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著者プロフィール
コイちゃん

不動産が生き甲斐とも言えるほど大好きなサラリーマン「コイちゃん」。
東京のワンルームマンション投資から地方のアパートまで、レバレッジをきかせた投資を学びながら実践している、不動産投資家です。