ホームお金の知識ライブラリー不動産実戦日記(コイちゃん)管理組合専門誌
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管理組合専門誌

今日、管理組合の人たち(管理組合の理事会の人たちだと思う)が読むであろう管理の専門誌(はっきりいってつまらない・・・)を読んでみた。

リフォームなどの記事の中に、ちょっとした旅行のネタや、料理ネタなどがあるような週刊新聞なのですが、そこにちょっと興味ある記事を見つけました。

その記事とは、管理にかかる費用です。
不動産投資をはじめる場合、マンション経営からスタートする方が多いと思う。ボクもそうだったし、ボクのまわりもそういう人が多い。そのマンションは、10年に一度くらいのペースで、大規模修繕を行うことはみんな知っていますが、その費用のことを考えて、投資計画を立てているかというと、曖昧なところが多いと思う。

実際にどのくらいかかるか分からないだろうし、管理会社に「○○万円です」って言われたらその通りになっちゃうだろう。でも、管理というのは所有者みんなで考えて、自分の資産価値を下げない(もしくは上げる)ために、計画を立てていくのが本当の姿だと思っています。この計画をちゃんとやっているマンションは、いつまで経ってもきれいだろうし、資産価値が高く、賃貸家賃も高く取れるし、売るときも高く売れる事になる。

でも以外と管理に興味がない投資家が多いと、ボクは思う。とくに不動産屋さんが管理を重要視せずに、利回りやロケーションだけで販売してしまうことも多いと聞いている。

ボクが見た記事は、どのくらいの期間で修繕工事を行い、どのくらいの費用がかかるか、という一覧表です。簡単にまとめますと、

主な修繕工事時期の目安
・非常階段や手すり等の鉄部塗装  5年
・コンクリートの劣化等の外壁    10年
・屋上防水            15年
・配水管、ガス管         20年
・非常灯等の電気設備    10~20年
・貯水槽の交換        20~30年
・エレベータの交換         30年

というもの。なんとなくは分かっていても、この位の期間で定期的にメンテナンスをしていかないと、すぐに汚れてしまい家賃が下がっていくので重要な事項だ。

結局、この費用、だれが出すのかというと、あたりまえだがオーナーしかいない。オーナーみんなが毎月、修繕積立金というのを出していて、そのお金で修繕をしていく。たまに管理組合がしっかりしていないマンションがありますが、そういうところは修繕積立金がほとんど無かったり、中には管理組合として借入れをして、その借入金で修繕を行う、というマンションもある。

この様にならないようにと、日々注意していかなければいけないのですが、その基準となるおおよその費用が書いてありましたので、まとめました。

大規模修繕工事の費用

平均的なマンション
8階建 75戸 70平米を基準

一戸あたりに必要な金額
  ・12年目までに86万円(塗装等)
  ・20年目までに55万円(給水管の取替)
  ・24年目までに68万円(外壁等)
  ・30年目までに110万円(エレベータの交換等)
  計319万円

なんですって。。こういう明確に数値が出ると、わかりやすいですよね。
これを一戸あたりで割ると、毎月8,900円になるようです。でもこの数字は、70平米が75戸のマンションが基準の数値ですので、もっと戸数が少ないマンションは負担が大きくなりますし、戸数が多かったり、ワンルームなどの狭い部屋ばかりのマンションは負担が少なくなります。

でもこの修繕積立金って、結構利回りに影響すると思いません?ネット利回りを計算すると、修繕積立金が安ければ安いほど、毎月のコストが減りますので、利回りがよくなりますよね。最近のマンションでも、ワンルーム50戸とかのマンションで、毎月の修繕積立金が1,000円位のマンションもあります。

1,000円って・・・・。。10年貯めても・・・・12万円。これじゃどこも修繕できませんよね。壁も塗り直せないし、サビも落とせない。もちろんエレベータの取替えなんて、とんでもない!何百年かかっても換えられないよっ!

でもこういう物件を買って、長期保有しようとする人がいるんです。いろんな投資スタンスがあるので、安く買って高く売るという短期売買でキャピタルゲイン(値上がり益)を得るなら、問題ありませんが、長期保有してインカムゲインを得ようとすると、修繕できないので、必ず汚れてきます。もしくは修繕の都度、数十万円というまとまったお金を負担しなくてはいけません。汚くなると家賃が下がるどころか、入居者が入らない可能性もあるんですよ。管理をバカにしてはいけません!(これホント)

人それぞれ、スタンスが違うので、ボク個人の意見として聞いて頂きたいのですが、ボクはそこそこの管理費で、過去の管理収支がプラスのマンションを投資対象としています(でも高いのはきらい・・)。大規模修繕の都度、負担があったり、積立金が貯まらないから修繕してなかったり、というマンションは選びません。だって、長期にわたる安定した家賃収入が目的なんだもん!去年はプラス30万円だったけど、今年はマイナス50万円・・・・なんて投資はしたくない。これじゃ株式投資の方が、換金性も良く、まだましだ。

こうやって書いてみると、自分のマンションが不安になった。もう一度、管理会社に聞いて調べてみよっと。

このコラムは2008年の情報を元に制作しております。

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著者プロフィール
コイちゃん

不動産が生き甲斐とも言えるほど大好きなサラリーマン「コイちゃん」。
東京のワンルームマンション投資から地方のアパートまで、レバレッジをきかせた投資を学びながら実践している、不動産投資家です。