ホームお金の知識ライブラリー不動産実戦日記(コイちゃん)最近のボクがファミリーマンションに興味を持っている理由
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最近のボクがファミリーマンションに興味を持っている理由

最近のボクはね〜、ファミリー物件を探しているんですよ・・。不思議でしょ!?普通、3LDKみたいなファミリー物件は利回りが悪いですよね。ワンルームだと10%前後、アパートだと新しくて8%、古くて10%くらいの利回りが基準なんですが、ファミリー物件は、新築で3~4%、築10年以内で5~6%、築20年以内でやっと7%くらい。。。築30年をすぎた都心物件などは、なんとか8%くらいになるんですよね。

これじゃ、投資として全く意味がないっ!と思っていたのですが、最近ちょっと考えが変わってきました。
なんでファミリー物件を探しているかって?それは、いくつか理由があります。

まず1つ目。。 ローンが組みやすい。
これはレバレッジ(借入れのテコ)をきかせた投資方法としては、重要なポイントで、いかに他人のお金で投資をして、キャッシュフローを得るか。というのが重要になりますよね。そういうとき、マイホームとなるとローンを組みやすいと言うメリットがあるんじゃないかな?と感じているんです。

次に2つ目。ローン金利が安い。
一般的に投資用中古不動産にローンをつけてくれるノンバンク(オリックス等が一般的のようです)から投資用として借入れを行うと、4%前後が一般的で、高いところでは4.5%くらいもあるんです。この低金利時代に4%を超す金利は結構な負担になり、たとえ利回りが10%を超しても金利が4%なら、キャッシュフローが悪化することは目に見えてます。もちろんこの先、金利は間違いなく上がるでしょうから、空室率アップと金利アップのダブルパンチで、ネガティブキャッシュフロー(キャッシュフローが赤字になる事)になる危険性がありますよね。

それが、住宅ローンでは現時点では2%(3年固定など)が普通で、場合によってはそれ以下の金利でも借入れが出来ます。もちろん将来的な金利アップの時は、負担がありますが、それでも投資用中古不動産ローンよりは金利が安いと思います。

結局、ワンルームで10%回る物件に4%のローンをひくのと、ファミリーで8%まわる物件で2%のローンをひくのでは、金利の差の6%はかわらないんですよね。だからどっちでも同じくらいのキャッシュフローを得られるんですよ。(もちろん正確に計算するとずれはありますが大目に見て下さい・・・ m__m)

3つ目に、団信の保険に入れて、生命保険代わりになる。
なんか、不動産屋の営業っぽいこと言っていますが、まんざらウソでもありません。何かあったときの保険は必要で、愛する妻(たまにはかっこいいこと言うでしょ?)が生活する資金を残しておかなければいけませんよね。死んだときにキャッシュがあれば良いですが、会社にリストラされて何もなければ、マンションの家賃収入が立派な収入源となりますよね。特にワンルームのような数万円ではなく、ファミリーマンションは15~20万円は入ってきますから、ちょっときついかもしれませんが生活は出来ます。

4つ目に、比較的管理が良いところ。
ワンルームマンションは、所有者が住んでいないので、20年も経つと結構汚くなってしまいますが、ファミリーマンションは所有者が住んでいて、自分の財産と思って管理していますので、管理組合もしっかりしているところが多いです。

毎月管理組合の幹事の方々が集まって、修繕計画をしたり、ゴミが散らかっていれば掃除当番を決めたりと、住民みんなで、きれいなマンションを維持しようと努力しています。もちろん中には管理の悪い物件もありますが、ワンルームマンションに比べたらきれいですので、20~30の長期ローンを組んでもワンルームマンション程不安ではありません。

私が以前見た千駄ヶ谷のライオ○ズマンションは、築20年くらいなのに、新築同様(ちょっと言い過ぎかもしれませんが)に見えた物件もありました。やはりこのマンションは管理組合がしっかりしていて、外壁も廊下もエントランスもピカピカで、20年経っても新築と変わりないくらい価値があり、賃貸相場もまわりより高くとれると思います。

こういうマンションを見つけるには、築10年くらい経ったマンションを見比べれば、一目でわかりますよね。10年経ってもきれいであれば、その後10年も同じくらいきれいだと思いますし、それなりの古さに見えれば、10年後はやはり古く見えるはずです。(ファミリーマンションと言っても新築ではなく築浅の中古をねらってます!)

5つ目に、住宅ローン減税などの優遇。
これはあまりあてにしてはいけませんが、ないよりもあった方が有利になるのは目に見えています。詳しくは私も勉強不足なのですが、借入額の1%の所得税優遇(かな?)や、生前贈与の特例などがあったりと、投資物件購入には使えないメリットがあるのです。(詳しくはお近くの税務署、税理士さんにお尋ねくださいね)

安月給のボクはメリットが少ないですが、高収入の方々には結構な優遇になるのではと思います。ただし、いつ廃止されるか分かりませんので、この優遇を見込まずに、毎月のキャッシュフローがプラスになるように終始しなくてはいけませんよね。

こんないくつかの理由があって、ファミリー物件もわるくないかな、と思っています。お盆休みは家の近くの60平米以上のマンションをいくつかみて回りました。まだ良い物件は見つかっていませんが、築5年くらいの高層マンションで8%(もちろんネット利回りで)まわる物件があれば買おうと思っています!

このコラムは2008年の情報を元に制作しております。

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著者プロフィール
コイちゃん

不動産が生き甲斐とも言えるほど大好きなサラリーマン「コイちゃん」。
東京のワンルームマンション投資から地方のアパートまで、レバレッジをきかせた投資を学びながら実践している、不動産投資家です。