ホームお金の知識ライブラリー不動産実戦日記(コイちゃん)千代田区でネット利回り15.1%!!
LINEで送る

千代田区でネット利回り15.1%!!

み〜つけたっ!って思わず叫びたくなるこの物件。
千代田区東神田にある一棟売りの店舗兼アパート物件。都営新宿線の岩本町駅から徒歩4分のこの物件は、昨日の夜、自宅のFAXの下の方で発見された。。

日付を見るともう一週間も前に来ている情報で、あまりのFAX情報の多さに、下の方に眠っていたようだ。。かわいそうに・・・。

もう夜なので不動産屋さんもあいていない。明日は日曜日なので朝一で見に行くしかない!と気合いを入れてまず収支計算。。

3,500万円のこの物件は、一階が店舗、その店舗の中に内階段があり二階は住居になっている様子。それも一軒ではなく三軒がくっついて一棟となっている、まあ珍しい物件だった。

土地が36坪、建ぺい率も商業地域で600%と、建替えたら立派なビルが出来るだろうと、期待をさせてくれるこの図面。見ているうちに燃えてきた。。

毎月44.1万円の収入があるらしいのだが、今は三軒のうち、一軒があいているんだって。満室時で15.1%。でも空きがあるから現状では大体10%。店舗付き住宅だと借りる人も少ないだろうから決まるまでに時間がかかるんだろうな〜と勝手に推測した。

早速、翌朝(と言ってももう10時)、まだ5ヶ月のかわいいかわいいMy Babyと、夜泣きで寝不足ぎみのかみさんを連れて物件へGO!

中野の物件にちょっと寄り道をしてから、東神田の物件へ行くことに。。。。 とついたらもう11時30分。ナビで大体の場所は分かったけど、なぜか住所が見つからなかった。

近くまで来たので、方角と建物の造りを見ながら、あたりを歩く。と、デコボコした形の建物なので、すぐにみつけられた。

始めて見た感想。。 「ぼろい!」

まあ、いつものように、これまた古い。ぼろい。。(マジで)
図面には築年が書いていないので、いつ建てられたかも分からないくらい古いようだ。ざっと見て40年は経っていそうなこの建物。

図面通り三軒の店舗と二階に住宅がある模様。一番左が空室で、真ん中が天ぷらや、右が居酒屋になっていた。週末なのでオフィス街のこのあたりは人がまばらでほとんど歩いていない。でも真ん中の天ぷら屋はランチをやっていて、カウンターが10席ほどしかない店内は満席に近いほど入っている。まだ12時前なのに・・・。

あたりを一周して、古さを確認。。やはり古い。。
設備はもちろんのこと、サッシや屋根もボロボロ。これでも人が住めるし、店舗も入り口はキレイにしているから十分営業出来ている。

おなかもすいたことだし、泣いているBabyをおいて、一人で天ぷら屋に探りに入る。。

「いらっしゃいませ!」

いきの良いオヤジの声。天ぷら定食600円と格安にもかかわらず、店内は以外とキレイにしていた。壁に貼っているメニューを見るふりをして、水漏れなどがないか天井をチェック。さらに壁のひび割れなんかもさりげなくチェック。

外見からは想像出来ないくらい、中はキレイなようだ。
と、考えながらとりあえず天ぷら定食を注文・・(ってゆーかメニューはそれしかない)。待っている間に、常連さんらしき人とオヤジが、秋葉原駅前のパチンコ屋の話しをしていて、ちょっと耳を傾ける。なにやら「絶対にでるパチンコ屋」があるらしい。んなワケ、ないやろ〜!と思いつつ、会話に混ざるボク。

「週末なのに混んでますね。景気良さそうですね。」なんてまあどこにでもあるような会話。とオヤジは「週末のランチは忙しいんだよね、でも平日はヒマでね〜」なんて言っていた。

でもオヤジの顔は疲れてはいるものの、声は元気があるし、手さばきもりっぱなもので、まだまだこの天ぷら屋はやっていけそうな雰囲気がした。誰も歩いていない週末の昼間に、こんなに人が入っているんだもん。

天ぷらを揚げている間に、この界隈の状況をちょっと探る。
周りにはどういう会社が多いのか?夜は忙しいか?この近くで駐車場はいくらくらいするのか?隣の空き店舗はいつから空いているか?などさりげなく質問。

オヤジは素直に答えてくれた。
この周りには普通のオフィスも多いけど、印刷会社や問屋が多く、平日は人だらけなんだって。夜はバブルの頃と比べてヒマだけでど常連さんが多かったり、隣は数ヶ月前から空いている、元々は居酒屋だった、などさすが地元のオヤジだけあって何でも知っている。

で、天ぷらの味はというと、600円にしてはおいしかった。(どうでもいいか・・) 天ぷら屋から出て、状況を聞く為に、不動産屋さんに電話。

「この物件はまだ決まっていない?」と聞くと、「情報を出してから一時間で決まった」だって。。
このあたりの土地値を調べてはいなかったけど、3,500万円っていうのは土地値より安いんだって。だから即、買い手が決まったそうだ。それも満額、現金で。。

まあ情報を見たのが遅かったボクが悪いんだけど、それにしても悔しい。最近、結構スピーディーに物件を見ているつもりだけど、もっと早い人がいるんだな。。サラリーマンで営業職のボクは、これだ!という物件があると仕事中に見ることもたまにあるけど、それよりも早い人がいっぱいいる。困った。。

でも不動産は「縁」が大きいと思うから(勝手に思っているだけ)、これだと思ったときに買えた物件は、思ったよりトントン拍子に進んでいくことが多いようだ。買えなかったのは残念だけど、他にもっと良い物件が出てくることを願って、今日は寝よっと。。おやすみ。

このコラムは2008年の情報を元に制作しております。

不動産投資スクールの
無料体験セミナーはこちら

不動産投資無料セミナー

不動産投資を始めるための必須知識
成果を出し続けるための法則が学べる体験コース

  • 資産運用を始めるにあたっての必須知識が学べます
  • 継続して成果を出し続けるための法則が学べます
  • 金銭的な自由を得るための道筋が描けるようになります

[No.22] 新宿五丁目徒歩3分!

著者プロフィール
コイちゃん

不動産が生き甲斐とも言えるほど大好きなサラリーマン「コイちゃん」。
東京のワンルームマンション投資から地方のアパートまで、レバレッジをきかせた投資を学びながら実践している、不動産投資家です。