ホームコンテンツTOPお金の知識ライブラリー不動産実戦日記(コイちゃん)新宿五丁目徒歩3分!
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新宿五丁目徒歩3分!

ボクは本当に巡り合わせが良いと思う。だって新宿駅から二駅目の新宿五丁目駅から徒歩3分のところにある(住所は渋谷区)のマンションで10.5%まわる物件を見つけたんですもん。
築18年で650万円のこのワンルームマンションは、都心の高利回り好きのボクにはたまらない物件。。

もちろん早速見に行きました。仕事が終わってから見に行ったので、もう暗くなっていたのですが、まず物件について感じたのが、めっちゃキレイ!ってこと。

真っ白のタイル張りの建物なのですが、エントランスがピカピカ、一階にランドリーがあるのですがそこも掃除がきっちりされていてゴミ一つ落ちていないようなきれいさ。さらに手すりやエレベーターまで、年代は感じるけどとにかくピカピカ。。

今までにない程、キレイな管理。それも大きな管理会社ではなく、名前も聞いたことの無いような小さな管理会社が管理しているようだ。これはおどろき。。

中に入って、物件のある4階へ。5階建てのこの物件は、エレベーターがあり全部で50戸くらいワンルームのみの建物。通常だとワンルームばかりのマンションは管理が行き届かずに汚れてくる物なのだが、こんなにキレイな状態を保てるとは、管理会社をほめてあげたいくらいだ。すばらしい!

と言っても、まだボクの物件じゃない。ただ外から見ている、ただの見物人。。こんな物件は即買いだな、とニタニタしているボク。

早速その場から不動産屋に電話したら、まず「買付を入れろ」とのこと。こういう物件はすぐ買付が入ってしまうから、良いと思ったら買付を入れた方がいいんだって。たしかにそう思う。この物件は値切らなくても十分買い手がつくくらい良い物件だと思う。

ボクは滅多に満額で買付を入れないんだけど、この物件は違う。こんなに良い場所で10%以上回る物件はそうはない。数十万を値切って他に取られるより、満額で買付を入れて手にした方が良い物件だと思う。

とりあえず家に帰ってすぐ買付を入れる旨を伝えて電話を切った。もう一件、近くに見たい物件があったのでそこに寄って(良くなかったけど・・)お家に到着。まずは買付証明書を書いて即FAX送信〜〜。もちろん満額の650万円でね。

その後、この地域の家賃相場を調べてみることに。もちろん、イサイズとホームズで調べる。

現在65,000円で貸しているこの物件が、相場より高かったら入居者が出た後は収入が下がってしまうから、いつも注意するようにしている。似たような広さ、築年数、場所で検索すると、なんと平均家賃相場が75,000円くらいのようだ。。。

さらに調べていると、築30年の(たぶん)ボロアパートでも65,000円がとれているみたい。そりゃないよ・・・。築30年のアパートと、このピカピカに管理されたマンションが、同じ家賃とは考えられない。だって質が違うもん!質がっ。。。

この地域はワンルームマンションがいくつかあるようだけど、周りの物件を見てもほとんど空きがない。でも某大手ワンルームマンション業者の建築中物件があったので、そこが出来たら競合も増えるけど一気に家賃が下がるほどでもないと思うから、まあ大丈夫。。

で、この物件がどのくらいの家賃で貸せるかというと、少なく見積もっても70,000円では貸せると思う。70,000円から管理費などを引いて利回り計算すると、駅から3分、住所は渋谷区で、なんと11.7%もまわるんです!すごいでしょ!?

こんな物件、めったにないと思う。競売や任売では手に入れられるかもしれないけど、ボクは金融機関とのつながりがないので情報が来ない。一般に流通している物件から探すしかないし、それが楽しいと思っている。

この物件、絶対に買いだと確信したボクは、夜12時すぎでもソワソワしていた。(遠足前の子供みたいに・・・)

寝れないボクは、インターネットでこの周辺のワンルームマンションを探したり、家賃相場を詳しく見たり、このマンション名で検索して情報を見たり、色々調べてみた。調べれば調べるだけ情報が濃くなって、場所と利回りを考えるととても良い物件に感じてきた。一般に出回っている物件だと、新宿から二駅目の駅徒歩3分という好立地で、管理の良いマンションが10%まわるなんてありえない。もし転売したくなったとしても購入価格と同じか、それ以上で売れるこの物件は、転売しても家賃分がまるまるプラスになることを証明してくれた。

翌朝10時、不動産屋さんから電話!

ドキドキしながら電話をとると、なんか申し訳なさそうな暗い声。。不安がよぎる。「どうなりました!?」と聞くと、

ほんの一時間くらい前に、『全額キャッシュを今すぐ持っていくから売ってくれ!』

という買付が入ったんですって。それにボクは負けちゃいました。。一歩遅かったので他人に取られたこの物件は、余計に魅力的に見えた。

都心で1,000円前後の物件は、最近本当に回転が早いと感じる。今回のような超都心で10%以上回る物件は、たま〜にしかないけど間違いなくすぐ売れてしまう。ちょっと田舎に行くと12%とか回る物件があるけど、これも結構早く売れてしまっているようだ。

不動産投資には多くの人が興味があると感じている。これからももっと競争が激しくなる中、不況で手放さなくてはいけない人も出てくるだろう。そうなると良い物件が安く手に入るチャンスだ!こんな物件にめぐり逢えるよう不動産屋さんからの情報を大切にして、今まで通り週末は物件チェックに走ろうと感じた。。。

残念だったけど、ときめきをありがとう!

このコラムは2008年の情報を元に制作しております。

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著者プロフィール
コイちゃん

不動産が生き甲斐とも言えるほど大好きなサラリーマン「コイちゃん」。
東京のワンルームマンション投資から地方のアパートまで、レバレッジをきかせた投資を学びながら実践している、不動産投資家です。