ホームお金の知識ライブラリー不動産実戦日記(コイちゃん)超好立地のファミリーマンション見つけた!
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超好立地のファミリーマンション見〜つけた!

日曜日、三軒茶屋のファミリーマンションを見に行った。この物件は新築ではなく中古物件。。。

世田谷の中でも渋谷に近く人気のある三茶。ちょっと町がゴチャゴチャしているけど、都心に勤めている人はかなり便利な場所だ。ボクは住んだことがないけど、田園都市線の二子玉川あたりまでは人気のある地域で、駅近物件は特に人気が出るだろう。

ネットで探した不動産業者から物件情報をFAXで入手。この三茶の物件は55平米の3LDKのファミリー物件。10階建ての3階にあり、三茶の駅から徒歩2分という超好立地。ただ、三茶の駅の近くというと、国道246号や世田谷通り、首都高速がすぐ近くにあるので、あまり環境は良くないはず。特に高速の目の前だと、ワンルームは良いがファミリーとなると洗濯物が干せないとか、窓が開けれられないと奥さんが気に入らないことが多いと思う。

とりあえずこの物件を見に三茶へGO!

住所で探して付いた先は、一階が深夜1時までやっているスーパーの上だった。はっきり言って住むには最高〜ぉ!だってこんな駅近の都心に住む人は、共働きが多いだろうし、仕事が忙しいだろうから、夜遅くまでスーパーがあいているっていうのは絶対有利な条件。

だってもしボクが住む所を探しているんだったら、一階にスーパーがあれば即決するもん!

まずはいつもの通り物件チェック。 遠くから見て壁の汚れ具合は・・・・、エントランスは、人の出入りは、などなど。。ザッと見るところ問題はなし!さらに高速や大きな道路にも面してないので、音もそれ程うるさくない。いいね〜〜。

ただ、オートロックなので中に入れない。休日の夕方なので人の出入りは多いけど、一緒に入っていくわけにいかないしどうしよう。。

そうだ!あの方法があった!

まったく関係ない部屋を「ピンポ〜ン!」とならす。 インターホンから「は〜い」と奥さんの声。すかさずボクは「宅配便で〜す!」。すると奥さんが「はいどうぞ!」と言って、オートロックが開いた。

本当にごめんなさい・・・。どうしても中に入りたかったから。。。許してください。。

と奥さまに申し訳なく思いながらも、中に入って3階へ。エレベーターもまあまあキレイで問題なし。。廊下もキレイで問題なし。。売りに出ている部屋は現在空室のようなので、売りに出ているくらいだから中も人が住めるくらいになっているんだろう。

ただ、問題が一つ。この物件、築26年なんです。

はっきり言って古い。古い割には見た目はキレイだけど、配水管など痛んでいる可能性は十分ある。

でも利回りが良ければ、別に築26年なんて気にならないんだけど、これが利回り悪いんだ!今は空室なのでわからないけど、ネットで調べると18万円前後。管理費や修繕積立金が高いので、売値の2,980万円で計算すると、なんとネット利回り6.0%!

どーだ!すごい利回り悪いでしょ!!(えっ?自慢する所じゃない?)

ポストを見てもこの部屋以外は空きがないし、こんなに良い場所が空室になるとも考えられない。もしボクが買ったら絶対に入居者が入るという自信がある!

でも、築26年で利回り6%じゃね〜。35年ローンを組めば、今の金利だったらギリギリ毎月のキャッシュフローがプラスになるけど、ローンが終わる頃には築60年!?そんなに持つ物件のはずはない。

でもこれを5年くらい所有して、その間の賃料収入を得て転売するという方法もある。この場合、年間180万円くらいの家賃収入があるから、5年で900万円になる。2,980万円で買って、5年後に2,100万円で売れればトントン。(諸費用や税金を考えずに)

もし今と物価が大きく変わっていなければ、場所がよいので5年後でも2,100万円以上では売れるだろう。でも売るのに時間がかかりそう。入居者がいる状態では高く売るのは難しく、実需用に空室にしておかなければ高く売れないだろうから、5年後に入居者が出るかどうかもわからない。(そもそも今は入居者がないし・・)

場所や物件自体には魅力があるこのマンション。管理も良いし一階がスーパーだというのが更に魅力アップ!でも、築26年と、利回り6%というのが気になって手が出せない。。もしこれが利回り10%もあったら、即買っていたと思うけど、10%にするには、1,800万円で買わなくてはいけない。いくら古くても人気のある場所なので、1,200万円も値切り交渉するワケにはいかないと思う。不動産屋さんに「無茶ゆうな!」って言われちゃうしね。

まあ、これはあきらめるか。。。築年と利回りさえ除けば、とっても魅力的な物件で賃貸にも困らなそうだけど。。

ファミリーマンションで10%回る物件、ないかな〜。あったらすぐ買いますよ〜!

このコラムは2008年の情報を元に制作しております。

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著者プロフィール
コイちゃん

不動産が生き甲斐とも言えるほど大好きなサラリーマン「コイちゃん」。
東京のワンルームマンション投資から地方のアパートまで、レバレッジをきかせた投資を学びながら実践している、不動産投資家です。