ホームお金の知識ライブラリー不動産実戦日記(コイちゃん)利回り20%のアパート!?
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利回り20%のアパート!?

この間の日曜日、千葉のアパートを見てきた。初めて問い合わせをした不動産屋さんからFAXをもらったのですが、早速行くことに。

利回りは12.2%で、田舎のアパートにしては検討範囲の利回りだったのですが、半分疑いながら現地へ。
「現在満室!」なんて図面に書いてあっても実際は満室じゃなかったり、「満室時利回り◯◯%!」なんて書いてあっても空室率50%だったりと、とんでもない広告も目にしますので、見てみないと何とも言えないんですよね。ボクのポリシーは、「とにかく足と目と数字で見る!」なのでまずは行動、行動。。

そこは千葉の外房の方のちょっとした田舎町の一角で、徒歩5分のところに大型スーパーやホームセンター、ファミレス、マクドナルド等がある町。現地に着くとまず、田舎ぁ〜〜〜!って感じ。まわりは都心では考えられないくらい庭の広い一戸建てが多く、道路が整備されたその町はまだ空き地も多い。昔からこの町は、車で良く通っていたので詳しいと思っていたのだが、大通りから一歩入るとちょー田舎。

この町をちょっと車で流してみるが、雰囲気が東京都は違う。何がって?それは、人が違う。人の顔が違う。となり近所、みんな親戚みたいに仲が良い。庭にあるビニールのプールで、ご近所の子供たちが水遊び、親はホームセンターに売っているようなテラスチェアーでおしゃべり。。

いやぁ〜、空気がのんびり動いているこの町は、都心で営業マンをしているボクにはあこがれ! でも実際に住むとなると、会社までの通勤も大変だし、渋滞もするし、朝早く起きなきゃいけないし・・・。現実に戻ると同時に、こんなのんびりしたところでゆっくり過ごせたらなあ〜、という夢も見ているボク。

今日は投資用物件を見に来たので、こんな事、考えている場合じゃない!

この物件は、築13年の35平米の狭い2DKが4戸ある二階建てアパートだ。敷地面積は192平米、建物面積は77平米の二階建てで、合計154平米。建ぺい率も、容積率も問題ないので、将来の建てかえにも対処できそうだ。

決して広くはないが、新婚さんや一人暮らしでも暮らせるくらいのアパート。さらに田舎暮らしが好きな人には環境も良い。でもこんな所に住む人がいるのだろうか・・?と不安がよぎる。だって、仕事も少ないだろうし、都心に通勤するには3時間くらいかかってしまいそうでちょっと無理。どんな人が住むのかわからないまま、まわりを歩いてみることに。

それほど広くはないこの新しい町は、一周30分程の地区。暖かい今日は散歩日和なのでとっても気持ちいい。「不動産を見るのはこういう日に限る!」と独り言を言ってるボク・・。

歩いてみると、新たな発見があった。
この町には50戸程の一軒家があるが、その中にアパートが6棟もあった。そのほとんどが4戸6戸程の大きくはないアパートで、どこにでもありそうな木造二階建てのアパート。中にはちょっとおしゃれな感じのアパートもあるが、まあ大体同じくらいの質だろう。築年数が若干異なるが、それでも全て10年前後だと思う。

まずはこれらのアパートの入居率チェック!
アパートはオートロックも無いので、全て玄関先まで行けて、中の様子が良くわかる。最近のマンションはオートロックで中に入れませんからね。。

たぶん全て同じくらいの広さのアパート6棟の中で、空きがあったのはそのうち2棟。もちろん2棟全部が空いているのではなく、空いているのは各一部屋だけ。その2棟は、外見では他に劣るところもなく、たぶん家賃も同じくらいだと思う。

ボクが見に行ったアパート単体で見ると、空室率0%と優良ですが、この地域で同じようなアパートに空きがあると言うことは、この地区、全体の空室率は5%(全38戸中2戸空き)程になる。田舎にしてはこれは悪くない空室率だな。。

ただし、アパートは減価償却が15年でされることから分かるように、それ程長い期間はもたないと思う。この物件はすでに築13年経っているので減価償却されて、帳簿上の建物の価値は400万円くらいだ(3,000万円で建築と過程)と思う。でも実際、その建物が収益を生み続けている間は、当たり前だがもっと価値がある。よし、価格交渉をしてみよう!

その内容はこうだ。
その前に、土地を説明しなきゃね。まず調べたのが、路線価。 土地に関わるときはまずこれを見る習慣が付いている。地価を調べたら平米単価3.2万円。そして去年は3.7万円、一昨年は4.2万円。。。平均並みに毎年下がっている。今後もまだ下がるだろうが、まあこれはしょうがないだろう。今年の路線価で算出すると、このアパートの土地の価値は614万円。ただしこれは路線価なので、一般的に取引きされる金額は1.3倍くらいだとおもうので、約800万円。

これに建物部分が乗っかってくる。簿価は400円のはずなので、最低で土地614万円+建物400万円=1,014万円。土地が取引値の場合800万円+建物400万円=1,200万円。となる。この価格は一応、参考価格までに出してみる。

このコラムは2008年の情報を元に制作しております。

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著者プロフィール
コイちゃん

不動産が生き甲斐とも言えるほど大好きなサラリーマン「コイちゃん」。
東京のワンルームマンション投資から地方のアパートまで、レバレッジをきかせた投資を学びながら実践している、不動産投資家です。