ホームコンテンツTOPお金の知識ライブラリー不動産実戦日記(コイちゃん)リスクなしにローンをひくぞ!
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リスクなしにローンをひくぞ!

週末に、ちょっと面白いセミナー行ってきました!

それはなんと、ボクにはちょっと背伸びした内容で「ノンリコースローンの活用セミナー」たるもの・・。
とある会社が、資産家や企業向けに開催したようなので、ボクみたいなサラリーマンは場違いかなとと思いましたが、スーツで行ったので、以外と金融機関の人間に見られてたかも・・・(そんな事ないかな?)

以前も一度雑誌で読んだことがあったのですが、ノンリコースローンだの、SPCだの、特定目的会社だの、機関投資家、不動産の証券化、ファンド、リファイナンス、エクイティリターン、NOI、PML、アップサイドが△○%’#&#”&(++;・・・・等と、もう素人のボクには専門用語やら横文字ばかりで良くわからないんですよ。

今日こそは理解してやるぞ!と意気込んでいったんです。

会場に入るなり、一番前に座って司会者をにらみつけるようなまなざしで、やるき満々!良くわからないことだけに居眠りしちゃいけないと思い、メモとガムを用意して気合いを入れた。

よし来い!

セミナーが始まった。 なにやら強面の講師の人が話し始めた。最初は「ノンリコースローンって何?」というお話から、欧米では当たり前のローンの形態だとの事。

日本で銀行からお金を借りてローンが返せなくなったら、借りた人がどんなことがあっても返さなくてはいけないのが当たり前。でも借りた人だけに責任があるのか?その不動産を審査して、抵当権を付けてお金を貸した銀行側には責任はないのか!?

日本はおかしい、とボクも思う。
だって金融のプロが、その不動産の価値を見定めてお金を貸したはずなのに、その不動産の価値が下がったら、物件を競売にかけてでも返せと言う。それだけならまだ良いが、物件を売って現金化した額よりもローンが多ければ、何年かかっても個人で返していかなければならない。それじゃ、個人だけにリスクがあって、銀行にはなんのリスクもないじゃないか!

と・・・講師の方のお話を聞いて、ちょっと熱くなったボクですが、本当におかしいと思う。金融のプロとして恥ずかしくないのか!と言いたい。でも目の前に利回りの良い物件があれば、お金借りてでも買いたいと思っている自分が悔しい・・・。

で結局、ノンリコースローンとは何かというと、不動産を買った人が、限りなくリスクが少なくなると言う金融システムのようだ。ようは、ある不動産を買ってその物件が下がっても、リスクを負うのは銀行だと言うこと。こういうローンが、若干ではあるが日本でも広まってきたようだ。なんせお金を持っている個人投資家向けに、こんなセミナーがあるくらいなのだから。

セミナーが進むにつれ、と〜ってもわかりやすいこの講師のお話が、脳にドンドン入ってきた。
この仕組みを簡単に説明すると、

1.ノンリコースローンで借りた人は、物件の下落リスクを、最初に出した自己資金以上には負わない。
2.全額融資はありえない。基本的には23割は自己資金が必要。
3.最初に出した自己資金はゼロになる可能性はある。
4.借りる人の信用度ではなく、あくまでも物件の収益性を見てお金を貸す。
5.違法建築には貸さない、地震に対する強度等の審査が厳しい
6.物件の審査をちゃんとやる分、質の悪い物件を買うことはまず無い。
7.ローン金利は5年もしくは7年毎に変動。
8.買った物件を、手放したくなったらいつ手放しても良い。その際、物件が半額になったとしても、自己資金以上に責任は負わない。
9.ローリスクでレバレッジをかけた投資が出来る。
10.最低でも3億円以上の一棟売り物件が対象。

という感じ。ボクも上手く説明出来ないけど、まあこんな感じ。。。
結局、お金持ちにはとても有利なローンだと言うことが分かった。だって最低3億円からしかローンを使えないので、その2割の頭金としても、6,000万円は現金で必要だ。3割だったら9,000万円も必要だから、ボクのようなサラリーマンには今のところ無縁・・。

でも10億円を持っている人だったら、10億円現金でビルを一棟買うよりも、2億円の頭金で8億円ノンリコースローンで購入し、それを5件買った方が良い。こうすれば、たとえ大地震があったとしても、全てのビルが崩壊する確率は少ないだろうし、なんせレバレッジをかけた投資なので、利回りが良い!さらにノンリコースなので、仮に地震で全部崩壊しても、最初に出したお金は返ってこないけど、それ以上の残りの返済をしろ!という事は絶対にない。

これは、自己資金で買った場合、利回り10%回る物件だったとしても、ノンリコースを使って借入れをしてCashOnCash利回りで見ると、15%も20%にもなってしまうパターンが多い。

これは毎月の家賃収入で、自己資金分を取り戻す期間が縮まることを意味するんだよね。絶対に有利だと思う。

こんな投資手法、新聞なんかではなんとなく読んだことあったけど、理解出来ていなかったし、あること自体知らなかった。こんなローンが引けたら不動産投資は相当有利な投資になるだろうし、お金持ちはドンドンお金持ちになり、知らない人はいっこうにお金を持てないという、差が広がっていくんだろうな〜。

どうにかしてこのノンリコースローンを使って投資がしたい!
どうすればいいかわからないけど、勉強の為に銀行やノンバンクに聞いてみよっと。こんな事出来るのかって事を。。。

ちなみにこのセミナー、2時間で2万円だったんだけど、このような制度を個人でも使えるということを知っただけでも価値があったと思う。セミナーで知識を得るのが好きなボクには、有意義な時間だった。

このコラムは2008年の情報を元に制作しております。

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著者プロフィール
コイちゃん

不動産が生き甲斐とも言えるほど大好きなサラリーマン「コイちゃん」。
東京のワンルームマンション投資から地方のアパートまで、レバレッジをきかせた投資を学びながら実践している、不動産投資家です。